💚再看看橙县。
尔湾和橙县的图虽然有些差异，不过讲的是同一个故事。房市确实是在降温。橙县待售房屋数量已经超越一个月的销售额。尔湾降温的速度比橙县整体要来得慢。这也很好解释。尔湾的平均收入比橙县的平均收入来的高，学区好，亚裔多，都让尔湾能够支持高房价更久。
但是有没有大转折呢？其实也没有。因为进入买方市场的条件是待售房屋达到8个星期的库存，显然目前还远没有到。即使是平衡市场的6个星期库存条件都还没有到。但是如果有更多的卖家入场，更多买家又不断被高房价和高借贷利息踢出局的话，市场也会逐步往买家市场过渡，不过会有多快过渡现在下结论还太早。能够确定的是，愿意出高价买房的买家在减少，卖家面临更多竞争者，如果卖家定价太高，很有可能错过蜜月期，将遭受被迫降价的命运。实际上过去一个月越来越多房产在降价。不过，买家也还不能盲目乐观，虽然情形确实有好转，现在话语权还不是很高。
当然大环境对不同的房子影响也是不一样的。即使同一个城市，每个价位的房子需求度会不同，供给也会随时变化。不同城市买家的喜好和收入也会有差别。看看尔湾最近的不同价位交易情况可以管窥一斑。尔湾100-150万以内的房产仍然在一个强卖方市场，目前库存在3.1个星期。100万以下和150-250万已经出了强卖方市场，但是仍然是弱卖方市场。250-300万已经是买方市场了。300万以上因为价格范围覆盖很广，只做统计参考，基本可以认为已经进入买方市场。可以看出100-150万是尔湾的中价房产市场，这个价位能卖出的人不多，想买的人还是不少。其他城市虽然有差异，大致会遵循相似供需变化。所以买豪宅的朋友可以开始密切关注房市了，说不定有急着出手的卖家而买上很好的价格。
事实上，早在半年前房地产市场齐声唱好的时候，美国一些城市和地区就已经出现增长乏力甚至降价的情形。但是这些信号被淹没在欢呼的海浪中。同样，今天房市虽然寒流来袭，但是有些城市相比其他地区会有更好的抗压能力，即使出现短暂回调，也会很快恢复。疫情以来随着在家工作更加普遍，一直有人在搬迁。搬迁的地点基本遵循两个特点，要么是便宜实惠，要么是生活舒适。南加州属于后者。明媚的阳光沙滩，紧张适度的生活节奏，即使在家工作也很惬意。这两年这里吸引了很多高收入人群入住。尤其橙县和尔湾，工作机会多，疫情期间抗疫工作也做得很好，人民素质普遍较高，亚裔中东裔俄罗斯裔也很多。
房地产不像股市周期明显反应迅速，但是也是有周期的。前两年买什么买哪里基本都是涨的，现在地段将成为很多人的一个考虑因素。既要抗通胀也要抗跌。作为投资工具，房地产以有着稳定的长期回报著称。即使今天利息上升，但是因为美国工资尤其高科技行业的工资也在大幅上涨，让一些买家的购买力在增加，租金上涨速度惊人，而且可能在一两年时间内都可能一直上涨，对很多人而已，买房仍然好过租房。另外通胀压力仍然很大，手上有闲钱的投资者仍然需要做更好的资产配置。美国持有房产的家庭整体经济状况非常好，大规模抛售基本没有可能。而房地产的降价基本还是由高往低渗透的，买高价地产的买家会比较早接到卖家的橄榄枝。其他想逢低买进的买家需要多一些耐心。而且房价是不是会跌现在还不可知。想2019年房市低迷很多人以为房价会持续下跌错过了购买时机，结果2020年一开始就大幅上升，疫情期间又有人唱衰，结果有人第二次错过时机。看着房价一路飞奔。如果是刚需而且长期持有房产，整体来讲无论涨跌都是比租房更好的选择。
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